Продать квартиру в Испании гражданину России можно вполне официально: у нотариуса, с эскритурой и уплатой налогов. Сложности начинаются с деньгами. Если у вас нет ВНЖ в ЕС, испанский банк не примет на ваш счёт больше 100 000 € из-за санкционного регламента ЕС, а отправить деньги в Россию соглашаются не все банки. По опыту продавцов 2025–2026 годов, CaixaBank, Sabadell и BBVA переводы в Россию проводят, Santander отказывает, а принимает деньги в России чаще всего Райффайзенбанк. Сумму больше 100 000 € нерезиденты получают траншами и в тот же день переводят дальше. Ниже рассказываем, как устроен лимит, какой банк выбрать заранее, как переводят в Россию, Казахстан, Киргизию и ОАЭ и какие документы подтверждают происхождение денег.
Откуда взялся лимит 100 000 €
С 2022 года действует санкционный регламент ЕС 833/2014 (статья 5b). Он запрещает банкам ЕС принимать вклады от граждан и резидентов России, если общая сумма на счетах человека в одном банке больше 100 000 €.
Лимит не касается:
- граждан стран ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии, даже если у них есть и российский паспорт;
- тех, у кого есть вид на жительство (временный или постоянный) в стране ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии.
То есть с испанским TIE лимита по закону нет. На практике отделения и банки-корреспонденты всё равно иногда ссылаются на санкции и проверяют деньги из России строже, но запрета нет.
Лимит считается по банку, а не по одному счёту. Два счёта в одном банке складываются, счета в разных банках нет.
Что это значит для продавца без ВНЖ
Покупатель обычно платит банковским чеком (cheque bancario) или переводом при нотариусе. Чек на 250 000 € вам просто некуда зачислить: банк не возьмёт сумму выше лимита. В 2026 году в чатах описан случай, когда продавщица без ВНЖ получила чек на 103 000 € и не смогла зачислить его в BBVA из-за трёх тысяч сверх лимита.
Как решают это на практике:
Оплата траншами. Покупатель платит частями не больше 100 000 €. Каждый транш вы в тот же день переводите со своего испанского счёта в другой банк, например в Россию. Нотариус подписывает сделку при первом транше, а эскритуру удерживает, пока не придёт последний, примерно как эскроу. Минус для покупателя: он платит частями до того, как получил документ, поэтому согласится не каждый.
Несколько чеков. Sabadell выдавал покупателю два чека: на 100 000 € и на остаток. Продавец зачислял первый, отправлял деньги дальше, потом зачислял второй.
Оплата вне Испании. Если покупатель тоже из России, он может заплатить на ваш счёт в российском банке, а у испанского нотариуса оформляется только сама сделка. Это законно при двух условиях: в эскритуре указана реальная цена и способ оплаты, и все испанские налоги уплачены. Нотариус обязан записать, как прошла оплата, и может отказаться, если не понимает, откуда деньги. Если в договоре занизить цену, это уже уклонение от налогов, а налоговая сверяет цену с кадастровой референсной стоимостью.
Кое-где банк может поднять лимит по обоснованию или запросить разрешение у национального органа. В чатах есть единичные случаи с CaixaBank, но рассчитывать на это не стоит.
С начала 2026 года нотариусы и адвокаты перестали пропускать деньги продавцов-россиян через свои счета. Раньше так делали часто, но после того как нескольким юристам закрыли счета за риск обхода санкций, желающих не осталось.
Какой испанский банк отправит деньги в Россию
Главная ошибка продавцов, которую повторяют в чатах: сначала продать, а потом искать банк. Человек получил чек и ходил по отделениям, но никто не соглашался отправить деньги в Россию. Открывайте счёт и договаривайтесь с банком до сделки.
| Банк | Отправка в Россию по опыту 2025–2026 |
|---|---|
| CaixaBank | отправляет |
| Sabadell | отправляет, продавец переводил деньги сразу после сделки |
| BBVA | отправляет SWIFT, комиссия около 0,8% |
| Santander | отказывает, при открытии счёта дают подписать, что в Россию не переводят |
Практика зависит от отделения и от вашего статуса. Перед сделкой спросите менеджера прямо: «Смогу ли я перевести сумму от продажи на свой счёт в банке X в России?» Хорошо, если ответ будет письменным.
Кто примет деньги в России
Отправить деньги можно только в банк, который не попал под санкции ЕС. Сбербанк, ВТБ и другие банки из санкционных списков отпадают сразу.
Чаще всего называют Райффайзенбанк. У него, как пишут продавцы, «отработанный механизм зачисления на основании договора купли-продажи». Минусы тоже известны: невыгодный курс конвертации, плата за хранение валюты на счёте, с осени 2026 года новые комиссии за рублёвые переводы в банки-нерезиденты. Ходят слухи, что банк хочет сократить обслуживание нерезидентов, так что узнайте условия заранее.
Через ОТП Банк деньги массово переводят в обратную сторону, из России в Испанию. Как ОТП принимает переводы из Испании, в чатах почти не обсуждают, уточняйте в банке.
Переводы в третьи страны
Если деньги нужны не в России, а в Казахстане, Киргизии, ОАЭ или другой стране, вот что известно из опыта:
| Куда | Что получается |
|---|---|
| Казахстан (Freedom, BCC) | из BBVA доходит по SWIFT, при отправке нужно указать банк-корреспондент |
| Киргизия | небольшие суммы по номеру карты проходят |
| ОАЭ | крупные эмиратские банки иногда требуют реквизиты банка-корреспондента; переводы между Испанией и ОАЭ доходят за несколько часов |
| Турция | перевод из BBVA в Is Bank шёл больше двух недель |
| Грузия | из CaixaBank на Bank of Georgia была ошибка при отправке |
С лета 2026 года банки Казахстана и других стран тоже стали чаще блокировать входящие суммы и спрашивать происхождение денег. Это значит, что документы о продаже нужны и там.
Чем подтвердить происхождение денег
Если продажа официальная, доказательства у вас уже есть. Банк-отправитель, банк-получатель и банки-корреспонденты могут спросить:
- эскритуру продажи (escritura de compraventa);
- выписку о зачислении денег от покупателя;
- копию оплаченной покупателем Modelo 211 (удержание 3%);
- вашу Modelo 210, если уже подали, или расчёт налога;
- эскритуру покупки, если спрашивают про историю объекта.
Для банков в России и третьих странах подготовьте перевод эскритуры. Иногда хватает обычного перевода, иногда просят присяжный. Подробнее в статье про апостиль и присяжный перевод.
SWIFT передаёт только текстовое сообщение, документы к нему не приложить. Поэтому если банк по дороге остановил перевод, документы придётся отправлять ему отдельно, когда он их запросит.
Налоги перед выводом денег
Пока налог не рассчитан, держите на испанском счёте сумму, которую, возможно, придётся доплатить по Modelo 210. Если вывести всё и не подать декларацию, долг перед налоговой Испании останется, к нему добавятся пени, и его могут взыскать с любых ваших активов в Испании. Как считать налог, разобрали в статье о налоге при продаже недвижимости нерезидентом.
Российский валютный контроль
Если вы валютный резидент России, у вас есть обязанности перед ФНС по зарубежным счетам. Нужно уведомить налоговую об открытии счёта в иностранном банке и ежегодно отчитываться о движении средств. В чатах спорят, не грозят ли штрафы за зачисление денег от продажи на зарубежный счёт. Позиции разные, а суммы штрафов значительные, поэтому при крупной сделке стоит уточнить у российского консультанта.
Если вы живёте за пределами России больше 183 дней в году, обязанности по уведомлению и отчётам по зарубежным счетам на вас не распространяются.
Пошаговый план
- До сделки откройте счёт в банке, который переводит в Россию или нужную вам страну, и спросите менеджера об отправке суммы от продажи.
- Если у вас нет ВНЖ в ЕС, договоритесь с покупателем и нотариусом об оплате траншами до 100 000 € или о нескольких чеках.
- Откройте счёт для получения в России (Райффайзен) или в третьей стране и узнайте там требования к документам.
- Подготовьте перевод эскритуры продажи.
- На сделке получите эскритуру и копию оплаченной Modelo 211.
- Зачисляйте каждый транш и сразу отправляйте дальше.
- Оставьте резерв на возможную доплату налога и подайте Modelo 210.
Частые ошибки
- Продать, получить чек и только потом искать банк.
- Открыть счёт в Santander и рассчитывать отправить деньги в Россию.
- Ждать, что нотариус или адвокат примет деньги на свой счёт.
- Занижать цену в эскритуре при оплате вне Испании.
- Вывести всю сумму и не подать Modelo 210.
- Отправлять деньги в банк из санкционного списка.
FAQ
Сколько денег от продажи может получить в испанский банк гражданин России без ВНЖ? Не больше 100 000 € суммарно в одном банке. С ВНЖ страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии лимита нет.
Какие испанские банки переводят деньги в Россию? По опыту 2025–2026 годов CaixaBank, Sabadell и BBVA. Santander отказывает.
В какой российский банк можно получить перевод из Испании? Чаще всего называют Райффайзенбанк. Банки под санкциями ЕС, например Сбербанк и ВТБ, перевод не получат.
Можно ли получить оплату за испанскую квартиру в рублях в России? Можно, если в эскритуре указаны реальная цена и способ оплаты, а налоги в Испании уплачены.
Что считается доказательством происхождения денег? Эскритура продажи, выписка о поступлении денег от покупателя и налоговые формы 211 и 210.
Можно ли перевести деньги в Казахстан или ОАЭ вместо России? Да, переводы проходят, но банки этих стран тоже проверяют происхождение денег. Подготовьте эскритуру и её перевод.
Читайте также
- Налог при продаже недвижимости нерезидентом
- Santander, CaixaBank и Sabadell в Испании
- BBVA для экспатов в Испании
- Перевод денег в Испанию из России
- Банки Казахстана для переводов
- Купить недвижимость в Испании гражданину России
- Доверенность и нотариус в Испании
- Modelo 210 для нерезидентов-собственников
- Тинькофф и Сбербанк из Испании