Если вы продаёте квартиру или дом в Испании и не являетесь налоговым резидентом Испании, налог на прирост стоимости для вас составляет 19%. Удобная схема для налоговой: покупатель при сделке удерживает 3% от цены и сам перечисляет их в Hacienda по форме Modelo 211, а вы потом подаёте Modelo 210 и либо доплачиваете разницу, либо получаете часть этих 3% обратно. Муниципальный налог на рост стоимости земли (плюсвалию) за продавца-нерезидента тоже платит покупатель, вычитая сумму из цены. В чатах часто пишут, что нерезидент платит 24%, но это ставка для другого вида дохода, о ней ниже. Рассказываем, какие налоги и расходы ждут продавца, как посчитать прирост, в какие сроки подавать декларации и как вернуть переплату.
Какие налоги и расходы платит продавец
| Что | Сколько | Кто платит и как |
|---|---|---|
| Налог на прирост (IRNR) | 19% от прироста | продавец, через Modelo 210 |
| Удержание 3% | 3% от цены продажи | покупатель вычитает из цены и платит по Modelo 211 |
| Плюсвалия (IIVTNU) | зависит от муниципалитета и лет владения | при продавце-нерезиденте покупатель, вычитая из цены |
| Агентство | обычно 3–5% плюс IVA | по договору с агентством |
| Нотариус и регистр | несколько сотен евро на продавца | по договорённости сторон |
| Погашение ипотеки | если есть: нотариус, регистр, комиссия банка | продавец |
| Энергетический сертификат | около 100–200 € | продавец, обязателен для продажи |
| Долги по IBI и общине | если есть | продавец, справка об отсутствии долгов нужна у нотариуса |
Если вы налоговый резидент Испании, правила другие: удержания 3% нет, а прирост облагается по шкале IRPF для сбережений. Об этом в конце статьи.
19% или 24%: откуда путаница
В русскоязычных чатах цифру 24% повторяют постоянно. Она реальная, но относится к другому доходу. Нерезиденты из стран вне ЕС платят 24% с доходов от сдачи жилья в аренду и с так называемого вменённого дохода, который начисляют владельцу пустующей квартиры.
С прироста стоимости при продаже ставка для всех нерезидентов одна: 19%. Это прямо записано в законе о налоге на доходы нерезидентов (TRLIRNR). Гражданство значения не имеет, россиянин платит те же 19%, что и немец.
Как посчитать прирост
Налог считают не с цены продажи, а с разницы между тем, что вы получили, и тем, во что вам обошлась покупка.
Цена продажи минус расходы на продажу: комиссия агентства, ваша доля нотариуса, плюсвалия, если её удержали из цены, энергетический сертификат.
Цена покупки плюс расходы на покупку: налог при покупке (ITP или IVA и AJD), нотариус, регистр, гестор, а также документально подтверждённые улучшения (полная реконструкция, новая кухня, пристройка). Обычный ремонт и мебель не считаются.
Прирост равен разнице между этими двумя суммами. С него берут 19%.
Пример. Квартиру купили за 180 000 €, налоги и нотариус при покупке обошлись в 14 000 €, на перепланировку с лицензией потратили 16 000 € и сохранили фактуры. Продали за 260 000 €, агентству отдали 9 000 €, плюсвалия составила 1 500 €.
- Цена покупки с расходами: 180 000 + 14 000 + 16 000 = 210 000 €
- Цена продажи с вычетом расходов: 260 000 − 9 000 − 1 500 = 249 500 €
- Прирост: 39 500 €, налог 19% = 7 505 €
- Покупатель удержал 3% от 260 000 = 7 800 €
- По Modelo 210 вам положен возврат 295 €
Сохраняйте все фактуры и эскритуру покупки. Без них налоговая посчитает прирост от меньшей цены покупки, и налог выйдет больше.
Для объектов, купленных до 31 декабря 1994 года, есть особый порядок уменьшения прироста. Если ваш случай такой, лучше посчитать с консультантом.
Удержание 3%: как это работает
При подписании эскритуры покупатель не отдаёт вам всю сумму. 3% цены он оставляет у себя и в течение месяца перечисляет в налоговую по форме Modelo 211. Обычно это делает нотариус или гестор покупателя, а вам выдают копию оплаченной формы. Её обязательно попросите и сохраните.
Если покупатель не заплатит, отвечать перед налоговой будет он, а сама квартира остаётся обременённой этим долгом. Поэтому покупатели и их агенты следят за этим строго.
Эти 3% не окончательный налог, а аванс. Окончательный расчёт делаете вы в Modelo 210.
Modelo 210: сроки и как подать
Продавец подаёт Modelo 210 по приросту в течение трёх месяцев после окончания месячного срока на Modelo 211. Проще говоря, примерно через четыре месяца после сделки.
Варианты по итогам расчёта:
- Налог больше 3%. Доплачиваете разницу. Оплатить можно с испанского счёта онлайн.
- Налог меньше 3%. Запрашиваете возврат разницы. Деньги вернут на банковский счёт, указанный в декларации.
- Прироста нет или убыток. Возвращаете все 3%.
Подать можно самостоятельно через сайт Agencia Tributaria с электронной подписью или через представителя (гестора, налогового консультанта). Если вы живёте не в Испании, понадобится представитель или подпись.
Запросить возврат можно и спустя время. В чатах есть пример: человек подал Modelo 210 через четыре года после продажи без прибыли, получил свои 3% и штраф за опоздание около 30 €. Но лучше не тянуть: общий срок давности по налогам в Испании четыре года, подробнее в статье о сроках давности.
Не забудьте ещё одну мелочь. За год продажи нужно подать обычную годовую Modelo 210 по вменённому доходу за период, пока квартира была вашей, если вы её не сдавали. Про эту декларацию подробно в статье про Modelo 210 для собственников.
Плюсвалия: кто платит, если продавец нерезидент
Плюсвалия (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, IIVTNU) это муниципальный налог на рост стоимости земли под объектом. Обычно его платит продавец. Но если продавец нерезидент, по закону плательщиком вместо него становится покупатель. На практике покупатель удерживает сумму из цены и платит её в мэрию сам.
Сколько получится, зависит от муниципалитета, кадастровой стоимости земли и лет владения. В чатах называют суммы от нескольких сотен до 1000 € и выше для небольших квартир. Счёт из мэрии иногда приходит через несколько месяцев после сделки.
С 2021 года плюсвалию нельзя брать, если реального роста стоимости не было. Если вы продаёте дешевле, чем купили, и можете это показать эскритурами, налог не начисляют. Покупатель и его гестор об этом знают не всегда, поэтому предупредите их заранее.
Документы, которые нужны для сделки
- Эскритура покупки и nota simple из реестра
- NIE продавца
- Энергетический сертификат (certificado energético)
- Последняя квитанция IBI
- Справка от общины собственников, что долгов нет
- В некоторых регионах cédula de habitabilidad
- Если продаёте по доверенности: доверенность с апостилем и присяжным переводом (подробнее в статье про доверенность и нотариуса)
- Счёт в банке, на который придут деньги, или договорённость о способе оплаты (о сложностях с этим для россиян в отдельной статье, как получить и вывести деньги от продажи)
Если вы налоговый резидент Испании
Для резидентов удержания 3% нет. Прирост попадает в базу сбережений IRPF и облагается по прогрессивной шкале:
| Прирост за год | Ставка |
|---|---|
| до 6 000 € | 19% |
| от 6 000 до 50 000 € | 21% |
| от 50 000 до 200 000 € | 23% |
| от 200 000 до 300 000 € | 27% |
| свыше 300 000 € | 30% |
Есть и льготы, недоступные нерезидентам из России:
- если продаёте основное жильё и в течение двух лет покупаете другое основное жильё, прирост в части реинвестированной суммы не облагается;
- если вам больше 65 лет и вы продаёте основное жильё, прирост не облагается.
Прирост вы указываете в годовой декларации Renta. Как понять, резидент вы или нет, читайте в статье про налоговое резидентство.
А что в России
Испания облагает прирост от продажи испанской недвижимости в любом случае, это право страны, где находится объект. Если вы при этом налоговый резидент России (провели там больше 183 дней в году), продажу нужно отразить и в российской декларации 3-НДФЛ. В 2023 году Россия приостановила часть положений соглашения об избежании двойного налогообложения с Испанией, поэтому зачесть испанский налог в России стало сложнее. Если продаёте крупный объект и живёте в России, посчитайте это с консультантом заранее.
Частые ошибки
- Считать налог по ставке 24% и закладывать в цену лишнее.
- Не сохранить фактуры на улучшения и расходы при покупке. Налог считают с большего прироста.
- Не взять у покупателя копию оплаченной Modelo 211. Без неё сложно подать Modelo 210 и вернуть переплату.
- Не подать Modelo 210 вовсе. Долг перед налоговой остаётся, к нему добавляются пени и штрафы, и его могут взыскать с любых ваших активов в Испании.
- Платить плюсвалию при продаже в убыток. Если роста стоимости не было, налога нет.
- Забыть про годовую Modelo 210 за период владения в год продажи.
FAQ
Какой налог платит нерезидент при продаже квартиры в Испании? 19% с прироста стоимости. Покупатель удерживает 3% цены в счёт этого налога, окончательный расчёт продавец делает в Modelo 210.
Почему все пишут про 24%? 24% это ставка для нерезидентов из стран вне ЕС по доходам от аренды и вменённому доходу. К приросту при продаже она не относится.
Можно ли вернуть 3%, если я продал без прибыли? Да. Подайте Modelo 210 с расчётом прироста, и налоговая вернёт удержанные 3% полностью или частично.
Кто платит плюсвалию, если продавец нерезидент? Покупатель, удерживая сумму из цены. Если реального роста стоимости не было, налог не начисляется.
Когда подавать Modelo 210 после продажи? В течение трёх месяцев после месячного срока на Modelo 211, то есть примерно через четыре месяца после сделки.
Что будет, если не подать декларацию и уехать? Налоговый долг никуда не денется. К нему добавятся пени и штрафы, а взыскать его могут с ваших счетов и имущества в Испании. Это помешает и при будущих обращениях за ВНЖ.
Чеклист продавца-нерезидента
- Соберите эскритуру покупки и все фактуры на расходы и улучшения
- Закажите энергетический сертификат и справку об отсутствии долгов в общине
- Посчитайте прирост заранее, чтобы понимать итоговую сумму
- На сделке получите копию оплаченной Modelo 211 (3%)
- Проверьте, что покупатель заплатил плюсвалию, или докажите, что роста стоимости не было
- В течение примерно четырёх месяцев подайте Modelo 210 по приросту
- Не забудьте годовую Modelo 210 за год продажи
- Если вы резидент России, учтите продажу в 3-НДФЛ
Читайте также
- Modelo 210 для нерезидентов-собственников
- Как получить и вывести деньги от продажи недвижимости
- Купить недвижимость в Испании гражданину России
- Дарение недвижимости в Испании
- Наследство и налог на дарение
- Налоговое резидентство Испании
- Сроки давности по налогам
- Налоговая проверка в Испании
- Доверенность и нотариус в Испании